Kaupunginhallitus
Pöytäkirja 05.06.2023/Pykälä 182

Kaupunginhallitus 05.06.2023 § 182  

4377/10.03.02.02/2023  

  Valmistelijat / lisätiedot:

          Heikki Kekäläinen, tilapalvelut

puh. 044 718 5078

heikki.kekalainen(at)kuopio.fi

Toimitilajohtaja Hannu Väänänen sekä tila- ja hallintopäällikkö Heikki Kekäläinen esittelevät asiaa kokouksessa.

Päätösehdotus vs. kaupunginjohtaja Pekka Vähäkangas

 Kaupunginhallitus hyväksyy toimitilajohtajan esityksen.

Päätös Merkitään, että kaupunginhallituksen 1. varapuheenjohtaja Ari Koskinen poistui esteellisenä (intressijäävi) kokouksesta asian käsittelyn ajaksi.

Merkitään, että toimitilajohtaja Hannu Väänänen sekä tila- ja hallintopäällikkö Heikki Kekäläinen esittelivät asiaa kokouksessa. Väänänen ja Kekäläinen poistuivat kokouksesta asian esittelyn jälkeen.

Kaupunginhallitus hyväksyi yksimielisesti vs. kaupunginjohtajan päätösehdotuksen.

Esitys Toimitilajohtaja Hannu Väänänen:

 Esitän, että kaupunginhallitus hyväksyy päivitetyn tilasalkkujaon ja tilasalkutuksen käytettäväksi strategisena työkaluna.

Selostus 

Kuopion Tilapalveluiden hallinnassa oli 31.12.2022 yhteensä 489 rakennusta tai tilaa:

Omistus kpl brm2 %

Suora omistus 388 535 982 78,2

Osakeomistus 25 65 700 9,6

Sisään vuokraus               76        83 844 12,2

Yhteensä 489 685 526 100

Kaupungin suorassa omistuksessa olevien rakennusten arvot olivat 31.12.2022 seuraavat:

Jälleenhankinta-arvo  1157 milj. euroa

Tekninen nykyarvo  839 milj. euroa

Tasearvo  261 milj. euroa

Korjausvelka  82,9 milj. euroa

Kaupungin omistuksessa olevan rakennusomaisuuden arvoa ja sen muutoksia seurataan mm. käyttöomaisuuskirjanpidon, Haahtelan Kiinteistötieto-ohjelmiston, investointien seurannan ja korjausvelkalaskennan avulla. Korjausvelan määrä kasvoi 1,7 miljoonaa euroa edelliseen vuoteen verrattuna.

Kuopion Tilapalveluiden hallinnassa olevien rakennusten strateginen tavoitetila ratkaistaan tilasalkutuksen avulla. Tilasalkutuksen perusteet on hyväksytty vuonna 2007. Tilasalkutuksen päivitys on käsitelty kaupunginhallituksessa viimeksi 20.6.2022.

Kuopion kaupungin suoraan omistamiin rakennuksiin sitoutunut pääoma on merkittävä. Omaisuuden arvon säilyttäminen ja kehittäminen edellyttävät suunnitelmallista ja tavoitteellista kiinteistönpitoa koko rakennuksen suunnitellun elinkaaren tai käytön ajan.

Vastuullisen omistajan toiminnan tulee olla pitkälle suunniteltua ja yhteisesti hyväksyttyyn kiinteistönpitostrategiaan perustuvaa. Sekä korjaamisen että tarvittaessa korjaamatta jättämisten tulee aina olla huolellisesti harkittuja rakennus- ja käyttäjäkohtaisesti.

Laadukkaalla kiinteistöjohtamisella voidaan tukea asiakkaiden palvelutuotantoa. Tilojen käytön ohjaamisessa on tutkittava ensisijaisesti kaupungin omistamien tilojen tehokas käyttö.

Tilasalkuissa rakennukset jaetaan pitkän tähtäimen (noin 3-5 vuotta) tahtotilan mukaisesti eri luokkiin. Omistuksessa oleva rakennus voidaan joko omistaa edelleen, myydä, purkaa tai kehittää. Sisään vuokrattujen kohteiden osalta on ratkaisuna joko jatkaa vuokrausta tai luopua siitä. Näin muodostuu kuusi (6) eri luokkaa, joiden mukaan tilasalkku on järjestetty:

A Omistetaan

B Jalostetaan uuteen omaan käyttöön

C Hallintaa (sisään vuokrausta) jatketaan

D Myydään

E Hallinnasta (sisään vuokrauksesta) luovutaan

F Puretaan

Tilasalkussa jokaiselle rakennukselle muodostuu tulevaisuuden osalta tavoite, jota toteutetaan pitkällä aikavälillä. Rakennuksen kunnossapitotaso tulee suhteuttaa tahtotilaan ja sen vuoksi myös kunnossapitotason tulee olla mahdollisimman vakaa.

Kuopion Tilapalveluiden hallinnassa olevat rakennukset jakautuvat salkuittain seuraavasti:

Tilasalkku kpl brm2 %

A Omistetaan 265 472 673 69,0

B Jalostetaan 3 9 616 1,4

C Hallintaa jatketaan 33 47 219 6,9

D Myydään 92 59 622 8,7

E Hallinnasta luovutaan 43 36 626 5,3

F Puretaan                   53         59 771  8,7

Yhteensä 489 685 526 100

Rakennusten ylläpidossa on käytössä 5-portainen luokitus, jossa ylintä tasoa edustavat ns. arvorakennukset, jotka pidetään kaikissa olosuhteissa käyttötarkoituksensa vaatimassa kunnossa. Heikoimman ylläpitotason rakennuksiin tehdään vain turvallisuuden vaatimat korjaukset ja nämä rakennukset ovat pääsääntöisesti purkuun meneviä.

Ylläpitoluokat ovat:

4 Arvorakennus  

3 Tilat pidetään kunnossa ja arvoa parannetaan perusparannuksilla ja vuosikorjauksilla

2 Tilat pidetään viranomaisvaatimusten mukaisessa kunnossa ja välttämättömät kunnossapitotoimenpiteet suoritetaan

1 Rakennuksia ei kunnosteta; vain turvallisuusvaatimukset ja huoneenvuokralain määräykset täytetään             

0  Kunnossapitovastuu ei ole Tilapalveluilla / purku vireillä

Lisäksi rakennuksien kuntoluokkaa arvioidaan korjausvelkalaskennassa rakennusten jälleenhankinta-arvon ja teknisen nykyarvon kautta. Kuntoluokka saadaan jakamalla tekninen nykyarvo jälleenhankinta-arvolla ja kuntoluokka ilmoitetaan prosenttilukuna. Mitä korkeampi prosenttiluku eli kuntoluokka on, sitä paremmassa kunnossa on rakennus. Korjausvelkaa syntyy, kun kuntoluokka laskee rakennuksessa alle 75 %.

Kaupunginhallitus on nimennyt vuosille 2021-2023 tilatyöryhmän, joka seuraa, ohjaa ja kehittää Kuopion kaupungin omistamien ja hallitsemien kiinteistöjen, rakennusten sekä tilojen käyttöä. Tilatyöryhmä käsitteli tilasalkkujaon muutokset kokouksessaan 23.5.2023 ja puolsi asian esittämistä kaupunginhallitukselle.

Vaikutusten arviointi -