Ympäristö- ja rakennuslautakunta
Pöytäkirja 18.01.2024/Pykälä 6

Ympäristö- ja rakennuslautakunta 18.01.2024 § 6  

7100/10.03.00/2023  

  Valmistelijat / lisätiedot:

          rakennustarkastaja Ilkka Korhonen

puh. 044 718 5172

etunimi.sukunimi(at)kuopio.fi

Päätösehdotus rakennustarkastaja Ilkka Korhonen

 Ympäristö- ja rakennuslautakunta:

1. hylkää oikaisuvaatimuksen rakennustarkastajan päätöksen 22.9.2023 § 8, 23-7-RAS kumoamista koskevan vaatimuksen osalta.
    
2. pysyttää rakennustarkastajan päätöksen 22.9.2023 § 8, 23-7-RAS perusteluineen voimassa.
    
3. vapauttaa kiinteistöyhtiön sille määrätystä rakennusvalvontataksan 9.1 §:n mukaisesta maksusta.

Päätöksen perustelut  Kaupungin ja tontin välillä on tehty yksityisoikeudellinen sopimus, joka koskee tonttiin kuuluvien ns. laskennallisten autopaikkojen järjestämisestä yleiseen pysäkointilaitokseen. Mainitulla sopimuksella ei ole voitu sopia kolmannen tahon (Kuopion Pysäköinti Oy) omistamaan rakennukseen kohdistuvasta rakennusrasitteesta, josta säännellään maankäyttö- rakennuslaissa ja maankäyttö- ja rakennusasetuksessa, koska rakennuksen omistava taho Kuopion Pysäköinti Oy ei ole millään tavalla autopaikkasopimuksen osapuoli eikä siten mainitulla sopimuksella näin ollen ole voitu tehdä sopimusta rakennukseen perustettavasta autopaikkarasitteesta.

  Edelleen mainitulla sopimuksella ei ole voitu sopia rakennusrasitteen perustamisesta rakennusvalvontaviranomaisen taholta vaan rakennusrasite tulee aina ratkaista maankäyttö- rakennuslain ja maankäyttö- ja rakennusasetuksen mukaisesti. Asianosaisten keskenään tekemään sopimukseen perustuen hakemuksen liitteenä olevalla autopaikkasopimuksella tai sopimuksen ehdoilla ei voida perustaa rakennusrasitetta kolmannen osapuolen omistamaan rakennukseen eikä myöskään lainsäädännössä  rasitteiden perustamiselle tarvittavat määrämuotoiset edellytykset täyty.

 Rakennusvalvontaviranomainen toteaa vielä ,että oikaisuvaatimuksen tekijän tontille on myönnetty rakennuslupapäätös, jossa on asemakaavan mukaisesti otettu huomioon tontin ulkopuolle sijoittuvat ns. laskennalliset autopaikat kiinteistön hyväksi. Näin ollen oikaisuvaatimuksen tekijällä ei ole oikeussuojaan  perustuen tarvetta saada rakennusrasitteita perustettavaksi.

 Autopaikkasopimuksen ehtojen mukaan tontille tehtyä sopimusta ei voida siirtää  kolmannelle osapuolelle. Lisäksi autopaikkasopimuksessa on sovittu, että tontiin kuuluvat ns. laskennalliset autopaikat ovat yleisessä pysäköintikäytössä eikä niitä ole nimenomaisesti sijoitettu mihinkään rakennuksen sisällä, joten tontti ei ole edes sopinut haetun rasitteen perustamisesta rakennuksen omistajan eli Kuopion Pysäköinti Oy:n kanssa eikä tehdyn autopaikkasopimuksen ehtojen perusteella autopaikkarasitetta voida myöskään perustaa.

 Rakennusrasitteet ovat tyyppipakkoperiaatteen alaisia. Tämä merkitsee sitä, ettei muita kuin maankäyttö- ja rakennusasetuksen 80 §:ssä mainittuja rasiteoikeuksia voida rakennusrasitteina perustaa.

 Tyyppipakkoperiaatteesta myös seuraa, että rasitteiden perustamisen lähtökohtana olevasta rasitesopimuksesta on käytävä riittävän yksilöidysti ilmi, minkä sisältöisten rasitteiden perustamisesta asianosaisten kesken on sovittu. Autopaikkasopimusta ei ole tehneet oikeat osapuolet (eli rasitetun rakennuksen omistaja ja rasiteoikeuden saaja) tehdyssä autopaikkasopimuksessa ei ole määritelty eikä yksilöity tonttiin kuuluvien autopaikkojen tarkkaa sijaintia eikä ole sovittu yleensä rasitteeseen kuuluvasta käyttökorvauksesta. Hakemuksen mukaiselle rakennusrasitteen (käyttörasite) perustamiselle ei näin ollen ole oikeudellisia edellytyksiä.

 Yleisen pysäköintilaitosjärjestelmän alkuperäiseen ajatukseen ei sisältynyt tarvetta rasitteiden perustamiselle juuri tuosta "yleiskäyttöisyydestä" johtuen. Vastaava malli on kirjattu maankäyttö -ja rakennuslain 156 § pykälässä seuraavasti (ns. vapaaksi ostomenettely): "Kiinteistöä varten asemakaavassa ja rakennusluvassa määrätyt autopaikat tulee järjestää rakentamisen yhteydessä. Jos asemakaavassa niin määrätään, kunta voi osoittaa ja luovuttaa kiinteistön käyttöön tarvittavat autopaikat kohtuulliselta etäisyydeltä. Tässä tapauksessa kiinteistönomistajalta peritään autopaikkojen järjestämisestä vapautumista vastaava korvaus kunnan hyväksymien maksuperusteiden mukaan". Edellä mainittuun perustein ko. asemakaavan mahdollistama tonttiin kuuluvien autopaikkojen järjestely ei edellytä rasitteiden perustamista.

 Muut kaupunkiin kohdistuvat vaatimukset jätetään tutkimatta, koska rakennusvalvontaviranomaisella ei ole toimivaltaa ratkaista kaupunkiin kohdistuvia korvausvaatimuksia eikä niitä voida ensiasteena ratkaista tai käsitellä rakennusvalvontaviranomaisena ympäristö- ja rakennuslautakunnassa.

 Sovelletut oikeusohjeet

 Maankäyttö- ja rakennuslaki 158 § ja 156 §

 Maankäyttö- ja rakennusasetus 80 § ja 81 §

Maksusta vapauttamista koskeva vaatimus

 Kiinteistöyhtiö on pääasian lisäksi vaatinut, että se vapautetaan sille määrätystä rakennusvalvonnan taksan 9.1 §:n mukaisesta maksusta.

 Rakennustarkastajan päätöksessä on kirjaus "Maksut Tästä hylätystä päätöksestä  peritään 50% rakennusvalvonnan taksan 9.1 §:n mukaisesta maksusta (perusmaksu 400 euroa/päätös ja 120 euroa jokaista rasitetyyppiä kohti -50% = 260 euroa)."

 Kuopion kaupunki on hakemuksensa 24.5.2022 liitteenä olevassa taulukossa ilmoittanut, että kaupunki vastaa rasitteen perustamisen kustannuksista.

 Lautakunta toteaa, että kiinteistöyhtiö ei siten vastaa rakennustarkastajan päätöksessä ilmoitetusta maksusta, koska kaupunki on hakemuksessaan ilmoittanut ottavansa maksun vastattavakseen.

Päätös Päätösehdotus hyväksyttiin yksimielisesti.

Selostus Rakennustarkastaja Ilkka Korhonen:

 Rakennustarkastaja on kiinteistöyhtiön ja Kuopion kaupungin hakemuksesta ratkaissut rakennusrasitteen perustamista koskevan asian päätöksellään 22.9.2023 § 8, 23-7-RAS. Hakemus on hylätty eikä haettua käyttörasitetta ole perustettu.

 Kiinteistö Oy Vuorikatu 26 on tehnyt päätöksestä oikaisuvaatimuksen 5.10.2023. Oikaisuvaatimus on saapunut määräajassa ja lautakunta ottaa asian käsiteltäväkseen.

 Kuopion Pysäköinti Oy:lle rakennuksen omistajana varattiin tilaisuus lausua oikaisuvaatimuksessa esitettyihin asioihin sekä autopaikkasopimuksen ja hakemuksen osalta 21.11.2023 mennessä. Kuopion Pysäköinti Oy:n osalta ko. asiasta ei ollut lausuttavaa.

 Kuopion kaupungille autopaikkasopimuksen osapuolena varattiin tilaisuus lausua oikaisuvaatimuksessa esitettyihin asioihin 15.12.2023 mennessä. Määräaikaan mennessä ei vastattu Kuopion kaupungin osalta.