Kaupunkirakennelautakunta
Pöytäkirja 26.06.2024/Pykälä 123

Kaupunkirakennelautakunta 26.06.2024 § 123  

3616/10.00.02/2024  

 Valmistelijat / lisätiedot:

 maankäyttöinsinööri Katja Hartikainen, puh. 044 718 5537

 kiinteistöjohtaja Lauri Lytsy, puh. 044 718 5505

 etunimi.sukunimi(at)kuopio.fi

Päätösehdotus apulaiskaupunginjohtaja KYP Jari Kyllönen

 Kaupunkirakennelautakunta päättää vuokrata tontin 297-34-58-5 (Pirtinkaari 22) Huhtihovi Oy:lle (2809885-5) perustettavan Kiinteistö Oy Kuopion Pirtinkaari 22 (3456005-7) lukuun seuraavin ehdoin:

1.        Vuokra-aika on 1.8.2024–31.12.2060.

2.        Tontin perusvuokra on 16 000 euroa. Vuokra sidotaan elinkustannusindeksin pistelukuun 2 316 (joulukuu 2023).

3.        Vuokralainen sitoutuu rakentamaan tontille 297-34-58-5 asemakaavan, rakennusjärjestyksen ja hyväksyttyjen piirustusten mukaisen uudisrakennuksen siten, että vähintään 1 600 k-m2 rakennusoikeutta tulee käytettyä, kolmen vuoden kuluessa vuokra-ajan alkamisesta lukien siihen valmiusasteeseen, että rakennusvalvontaviranomainen voi siinä suorittaa maankäyttö- ja rakennuslain edellyttämän hyväksyttävän käyttöönottokatselmuksen (rakentamisvelvoite).

4.        Vuokralaisella on oikeus hakea tällä päätöksellä rakentamista varten tarvittavat viranomaisluvat. Rakennuslupa voidaan kuitenkin myöntää vasta kun maanvuokrasopimus on allekirjoitettu ja hallintaoikeus siirtynyt vuokralaiselle.

Päätös Päätösehdotus hyväksyttiin yksimielisesti.

Selostus Huhtihovi Oy:lle on varattu maankäyttöinsinöörin päätöksellä 14.5.2024 § 5 Pirtissä sijaitseva tontti 297-34-58-5 (Pirtinkaari 22) yksityisen ikääntyneiden ympärivuorokautisen palveluasumis- ja yhteisöllisen asumisen yksikön suunnittelua ja toteuttamista varten 31.12.2024 saakka. Huhtihovi Oy on hakenut tontin vuokraamista 1.8.2024 alkaen perustettavan Kiinteistö Oy Kuopion Pirtinkaari 22 lukuun.

 Tontti 297-34-58-5 asemakaavassa (nro 1045) osoitettu asuin-, liike ja toimistorakennusten sekä yleisten rakennusten korttelialueeksi (ALY). Tontin pinta-ala on 4 035 m2 ja rakennusoikeus 2 421 k-m2 (e=0.6).

Tontin sijainti ja ajantasa-asemakaavaote

Vuokrauksen edellytykset Varausehtojen mukaisesti varausaikana on neuvoteltu tarkemmin hankkeen palvelusisällöstä, laajuudesta ja toteutuksen yksityiskohdista Kuopion kaupungin ja Pohjois-Savon hyvinvointialueen ikääntyneiden asumispalveluiden edustajien kanssa. Osapuolet ovat puoltaneet hankkeen suunnitelmia.

Kaupunki on ohjannut hankkeen suunnittelua tiiviisti varmistaakseen, että se täyttää palvelusisällölliset, toiminnalliset, maankäytölliset, rakennustekniset ja kaupunkikuvalliset tavoitteet. Suunnittelun aloituskokous on pidetty 29.5.2024. Kaupunkikuvatyöryhmä on käsitellyt hankkeen suunnitelmaluonnoksia kokouksessaan 10.6.2024. Työryhmä on antanut ennakkolausunnon tontinluovutusta varten ja ohjaa hankkeen jatkosuunnittelua. Suunnitelmat ovat sillä tasolla, että tontin vuokraamiselle ei ole kaupunkikuvallisia esteitä.

Suunnitelmat täyttävät muiltakin osin riittävästi hankkeelle asetetut tavoitteet. Suunnitelmat ovat asemakaavan mukaiset ja kaupunkikuvallisesti hyväksyttävissä, suunnitelmia tulee kuitenkin kehittää ennen rakennuslupakäsittelyä. Tontin vuokraamisen edellytykset täyttyvät.

Hankekuvaus Tontille toteutetaan noin 40-asuntoinen ikäihmisten hybridimuotoinen asumispalvelukohde, jossa tarjotaan sekä ympärivuorokautista palveluasumista että yhteisöllistä asumista. Asunnoista arviolta 17–26 kpl tulee toimimaan ympärivuorokautisen palveluasumisen käytössä ja 14–24 kpl yhteisöllisen asumisen käytössä. Kiinteistön elinkaari tulee olemaan kymmeniä vuosia, ja asuntoja käytetään kulloisenkin asumispalvelutarpeen mukaisiin palvelumuotoihin. Tilat joustavat asukkaiden muuttuvien palvelutarpeiden mukaan riippuen siitä, minkä tasoisen hoivan, huolenpidon ja valvonnan tarpeessa asukas on.

Kohde toteutetaan lähtökohtaisesti puurakenteisena, yhteen tasoon. Hankkeen laajuus (todellinen kerrosala) tulee olemaan noin 1 670 m2. Asukashuoneita/-asuntoja toteutetaan kahdessa kokoluokassa (noin 26 x 20 m2 ja 14 x 25 m2). Suurempiin asuntoihin toteutetaan keittiöt ja pienempiin keittiövaraukset. Laajat, katetut terassialueet mahdollistavat matalan kynnyksen ulkoilun vuodenajasta riippumatta. Kohteen piha-alueet toteutetaan monipuolisesti asukkaiden kuntoisuus ja erilaiset mieltymykset huomioiden.

Toteutusaikataulu Hanke tullaan toteuttamaan valittavan rakennusliikkeen toimesta KVR-urakkana. Hankkeelle on tarkoitus hakea rakennuslupaa heinä-elokuun 2024 aikana. Rakentaminen on tavoitteena aloittaa syksyllä 2024. Näin kohde valmistuisi käyttöön syksyllä 2025.

Tontin vuokra Tontilla ei ole kaupunkirakennelautakunnan hyväksymää luovutushintaa haettuun käyttötarkoitukseen. Tontin maanvuokra määritellään kuntalain (410/2015) 130 §:ssä tarkoitetulla tavalla käypään markkinaehtoiseen vuokratasoon. Kaupunki on tilannut vuokran määrittämiseksi puolueettomalta kiinteistöarvioijalta lausunnon käyvästä vuokrasta. Saadun arviolausunnon (Suomen Toimitila-asiantuntijat Oy 3.6.2024) perusteella esitetään tontin perusvuosivuokraksi 16 000 € sidottuna elinkustannusindeksin pistelukuun 2316 (joulukuu 2023).

Vaikutusten arviointi Ikääntyneiden palvelutuotannon mahdollistamisella päätösesityksellä on merkittävä ja pitkäaikainen positiivinen vaikutus strategisten tavoitteiden toteutumiseen (hyvinvoiva ja yhteisöllinen, elinvoimainen ja kasvava) sekä ikääntyneiden väestöryhmän palveluiden saatavuuteen ja laatuun. Yritysvaikutuksiltaan päätösesitys on positiivinen, koska rakennushanke työllistää rakennusalan ja rakennusteollisuuden yrityksiä. Tontin vuokraaminen edesauttaa asemakaavan mukaista täydennysrakentamista ja kaupunkirakenteen tiivistämistä, joten ilmastovaikutuksiltaan päätösesitys on positiivinen.