Kaupunkirakennelautakunta
Pöytäkirja 02.11.2022/Pykälä 162

Kaupunkirakennelautakunta 02.11.2022 § 162  

649/10.00.02/2022  

  Valmistelijat / lisätiedot:

          Meriläinen Jarkko

044 718 5531

etunimi.sukunimi(at)kuopio.fi

Päätösehdotus apulaiskaupunginjohtaja KYP Kyllönen Jari

 Lautakunta hyväksyy kiinteistöjohtajan esityksen.

Päätös Päätösehdotus hyväksyttiin yksimielisesti.

Selostus Sorsasalossa sijaitsevan noin 8 970 m²:n suuruisen huvilapalstan 297-430-1-241-V1085 maanvuokrasopimus päättyy vuoden 2022 lopussa. Alue on yleiskaavassa virkistys- ja matkailupalvelujen aluetta (V/RM). Tonttipäällikön 8.9.2022 § 231 päätöksellä maanvuokrasopimus uusittiin 31.12.2027 saakka. Vuokra-alueen vuokralainen, Ympäristöhallinnon Kuopion henkilöstön Saunaniemi-yhdistys ry on tehnyt vuokrasopimuksen uusimisesta oikaisuvaatimuksen, jossa esitetään kohtuullistamaan uutta vuokraa.



Moottoritien länsipuolella Sorsasalossa on 7 vuokrattua lomarakennuspaikkaa ja 35 huvilapalstaa sekä yksi ryhmäpuutarha-alue. Valtaosa huvilapalstojen voimassa olevista maanvuokrasopimuksista päättyy vuoden 2022 loppuun. Huvilapalstojen vuokrasopimukset on uusittu viisivuotisina sopimuksina. Kahdella järjestöllä on joitakin vuosia pidempi sopimus. Lomarakennuspaikkojen maanvuokrasopimukset ovat olleet pidempiaikaisia ja voimassa olevat sopimukset päättyvät viimeistään vuonna 2026. Myös lomarakennuspaikkojen jo päättyneet sopimukset on uusittu huvilapalstojen tapaan viisivuotisina sopimuksina.

 Oikaisuvaatimuksessaan yhdistys esittää, että uuden maanvuokrasopimuksen mukaista vuokraa tulisi alentaa 30 prosentilla. Yhdistyksen mielestä on väärin käyttää vuokrahinnan määräytymisen perusteena yksinomaan pääoma-arvoa, alueen erityispiirteet ja käyttöarvo tulee aina ottaa huomioon. Kun vuokrasopimusta jatketaan viiden vuoden pätkissä, koko ajan uhkana on palstalta häätö ja kaikkien rakennusten purkaminen, mitkä laskevat merkittävästi alueen käyttöarvoa. Palstalle johtaa yli puoli kilometriä pitkä kivinen polku, eikä palstalla ole sähköä eikä juomavesikaivoa. Palstalle ei ole rakennettu tietä, koska tien rakentamiskustannukset olisivat erittäin korkeat maaston mäkisyyden takia. Jatkuvasti katkolla olevien vuokrasuhteiden takia yhdistyksen ei ole kannattanut ajatella erittäin kalliin tien rakentamista, eikä myöskään peruskorjata palstalla sijaitsevia eristämättömiä lautamökkejä. Rakennuksiin on tehty vain pakolliset korjaukset. Jokainen korjauksessa tarvittava tarvike pitää kantaa palstalle polkua pitkin. Lisäksi rakennuksista peritään kiinteistöveroa, vaikka rakennuksilla ei ole käypää arvoa. Myös jätemaksua joudutaan maksamaan, vaikka jokainen palstalla käyvä yhdistyksen jäsen kuljettaa omat vähäiset jätteensä kotiin. Puolet yhdistyksen jäsenistössä on edelleen vuoden 1951 yhdistyksen perustajajäsenten jälkeläisiä. Jäsenkunta on iäkästä ja vähävaraisia. Mikäli vuokraa ei saada yhtään kohtuullistettua, yhdistys joutuu luopumaan huvilapalstan vuokrauksesta.

 Lomarakennuspaikkojen ja huvilapalstojen maanvuokrasopimukset uusitaan kaupunkirakennelautakunnan 6.2.2019 § 22 ja kaupunginhallituksen 18.2.2019 § 48 hyväksymän periaateraportin mukaisesti. Raportin mukaisesti Sorsasalon osalta maanvuokrasopimuksia voidaan jatkaa korkeintaan viisi vuotta kerrallaan. Sorsalon yleiskaavan tarkistaminen on valmisteilla ja Sorsasalon huvilapalstojen ja lomarakennuspaikkojen maanvuokrasopimusten jatkamisen edellytykset riippuvat alueen suunnittelutilanteesta sekä tulevan kaavan tavoitteista. Alueella sijaitsevien lomarakennuspaikkojen ja huvilapalstojen maanvuokrasopimuksia jatketaan täten korkeintaan viisi vuotta kerrallaan niin kauan, kunnes yleiskaavamuutos on hyväksytty. Yleiskaavan valmistuttua huvilapalstojen ja lomarakennuspaikkojen vuokrausperiaatteista päätetään erikseen. Tonttipäällikön päätöksellä huvilapalstan maanvuokrasopimus uusittiin periaateraportin mukaisesti viidellä vuodella eli 31.12.2027 asti.

 Lomarakennuspaikkojen ja huvilapalstojen pääoma-arvoja ja vuokraprosenttia koskeva laajempi tarkistaminen tehtiin vuonna 2011. Pääoma-arvojen selvitystyön aikana oli tuolloin ilmennyt, että silloiset pääoma-arvot eivät varsinkaan mantereella sijaitsevien vuokra-alueiden osalta vastaa niiden käypää arvoa. Käytössä olleet pääoma-arvot perustuivat vuonna 1995 tehtyyn hinnoitteluun, jossa pääoma-arvot oli arvioitu paikkakohtaisesti vuokra-alueiden ominaisuudet (mm. sijainti, ilmansuunnat, rannan laatu, tieyhteydet) huomioiden. Vuokra-alueen pinta-alalla ei katsottu olleen niinkään suurta painoarvoa. Selvitystyön tuloksena vuonna 2011 vuosivuokriin esitettiin vuokrankorotuksia, jotka etenkin mantereella olivat huomattavia aiempaan vuokratasoon verrattuna. Kaupunkirakennelautakunta hyväksyi 30.3.2011 § 80 lomarakennuspaikkojen ja huvilapalstojen uudet pääoma-arvot. Mantereella ja tieyhteyksien päässä olevien vuokra-alueiden pääoma-arvoja korotettiin 1,4 -kertaisiksi. Saarissa sijaitsevien vuokra-alueiden pääoma-arvot pidettiin ennallaan. Samalla lautakunnan päätöksellä lomarakennuspaikkojen ja huvilapalstojen vuokraprosentti yhtenäistettiin muiden tonttien vuokrausten kanssa ja vuokraprosentti nostettiin aiemmasta 2,8 prosentista 4 prosenttiin. Nosto perustui kaupunginhallituksen 18.6.2007 § 65 hyväksymään maapoliittiseen ohjelmaan, jonka mukaisesti kaupunki perii kaikista vuokraamistaan alueista 4 prosentin vuosivuokraa pääoma-arvoista.

 Vuokrasopimuksen uusiminen perustuu kaupunkirakennelautakunnan ja kaupunginhallituksen hyväksymään periaateraporttiin sekä vuokran määrä kaupunginhallituksen vahvistamaan pääoma-arvoon ja vuokraprosenttiin. Vuoden 2013 alusta lähtien palstaa on yhdistykselle vuokrattu viiden vuoden pituisilla sopimuksilla. Sekä vuoden 2010 että vuoden 2019 huvilapalstojen ja lomarakennuspaikkojen vuokrauksia koskevissa periaateraporteissa on päätetty, että Sorsasalon osalta vuokrasopimuksia tehdään kaavatarkastelun pohjalta lyhyillä sopimuksilla enintään viisi vuotta kerrallaan. Vuodesta 2013 lähtien palstan vuokra on määräytynyt kaupunginhallituksen vuonna 2011 vahvistaman pääoma-arvon mukaisesti. Vuokraa on vuosittain tarkistettu elinkustannusindeksin muutoksen mukaisesti ja sopimusta uusittaessa vuokrataso on säilynyt samana. Palstan pääoma-arvo elinkustannusindeksillä tarkistettuna vuoden 2022 tasossa on 60 755 euroa. Vuosivuokran määrä uudessa sopimuksessa tulee olemaan 2 431 euroa. Palstan vuoden 2022 vuosivuokra on 2 430,11 euroa.

 Maanvuokrasopimukset laaditaan hyväksyttejen periaatteiden ja kaupungin käyttämien sopimusehtojen mukaisesti. Vuokran määrä perustuu hyväksyttyyn pääoma-arvoon ja vuokraprosenttiin. Mikäli kaupunki maanvuokrasopimuksia uusiessaan poikkeaisi hyväksytyistä sopimusehdoista tai vahvistetuista pääoma-arvoista, asettaisi se vuokralaiset eriarvoiseen asemaan keskenään. Täten oikaisuvaatimuksen mukaiseen vuokran tarkastamiseen tai kohtuullistamiseen ei ole edellytyksiä. Mikäli yhdistys katsoo, ettei vuokraus ole heidän kohdallaan enää mahdollista tai ajankohtaista vuokrasopimuksen mukaisin ehdoin, on vuokralaisilla mahdollisuus myydä vuokraoikeus edelleen tai purkaa vuokrasopimus kaupungin kanssa. Vuokrasopimuksen purkautuessa vuokra-alueen tyhjentämisestä ja siistimisestä aiheutuvat kustannukset jäävät vuokralaisen vastuulle maanvuokrasopimuksen mukaisesti.

Vaikutusten arviointi -

Esitys Kiinteistöjohtaja Lauri Lytsy esittää kaupunkirakennelautakunnalle, että oikaisuvaatimus hylätään ja tonttipäällikön 8.9.2022 § 231 tekemä vuokrauspäätös jää voimaan.